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Nota da Reunião do Comitê de Mercado do NRE-Poli
Diante das avaliações de como vêm se comportando os subsídios do Governo Federal (recursos do OGU) para o programa habitacional brasileiro, ilustradas com dados da Abrainc na reunião do Comitê de 22 de agosto, o NRE‑Poli procurou desenhar a estrutura de um programa de leasing residencial, na busca de encontrar e validar um programa capaz de atrair recursos privados de investimento.
Nesse sentido, foi testado um sistema, traduzido em síntese nesta Nota, que se desenvolveria com incentivo preliminar dos agentes promotores (os empreendedores) e que poderia, em curto prazo, ganhar força de mercado.
Para dar qualidade ao sistema e validar a parcela mensal do leasing em horizonte de 35 anos, com entrega do imóvel ao final por um valor simbólico, três premissas foram consideradas como essenciais: (i) ‑ os terrenos seriam entregues ao programa pelas Prefeituras Municipais, sem custo; (ii) ‑ sobre as habitações não seria cobrado Iptu e (iii) ‑ a existência de de um Fundo Garantidor (FG) do Governo Federal, que garante a inadimplência de pagamento das mensalidades, dentro de certos limites a serem definidos (exemplo: 3 meses, até a retomada do imóvel) e garante um pagamento de renda aos investidores durante o ciclo de implantação e pré-locação das unidades residenciais.
Essa composição sugere que o programa esteja ancorado em uma PPP.
Qual é a diferença para o Governo Federal em patrocinar o FG e subsidiar diretamente o preço de aquisição? Os testes mostram que:
(i) ‑ o subsídio da renda durante o ciclo de implantação equivaleria a 9,52% do valor do imóvel distribuído ao longo do ciclo de implantação e
(ii) ‑ o subsídio durante o ciclo operacional, em condição de inadimplência muito estressada equivaleria ao limite de 12,5% do valor do imóvel, distribuído ao longo de 35 anos, podendo migrar para 20,0% na fronteira de stress considerada no teste de qualidade do investimento (30% de inadimplência).
Considerando o projeto apresentado pelo NRE‑Poli e a sua evolução durante os debates dentro do Comitê, os seus membros que assinam esta Nota sugerem a concepção de um programa habitacional com o fundamento nos elementos descritos nesta Nota.