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Lei de Zoneamento e Mercado

Os Impactos do PDE e da LPUOS no Mercado Residencial da Cidade de São Paulo

 Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar

Neste breve artigo discuto as diretrizes do novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), Lei 16.050/14, sancionada em julho de 2014 e seus reflexos sobre a atividade imobiliária paulistana, concentrando o debate na nova Lei de Zoneamento – LPUOS, sancionada em 22 de março de 2016.

O novo PDE da cidade de São Paulo estabelece como diretriz primordial a indução do desenvolvimento dos novos empreendimentos imobiliários na região de influência dos grandes eixos de transporte público de massa, notadamente os corredores de ônibus e linhas de metrô.  As principais diretrizes do plano, por meio do incentivo à produção de empreendimentos de uso misto, também procuram reduzir os deslocamentos entre moradia e trabalho.  O plano também traz em seu bojo conceitual a leitura sistêmica que se impõe na concepção dos novos empreendimentos levando em conta os seus impactos não somente na escala do lote, mas antes na da quadra e mais tenuemente na da cidade como um todo.  A meu ver estes configuram os aspectos positivos da concepção geral do Plano e da Lei.

O PDE sancionado em 2014 já estabeleceu índices e parâmetros que deveriam ser objeto de detalhamento somente na LPUOS; de todo modo as seis macroáreas pré-definidas no PDE estão desdobradas e detalhadas na LPUOS em três territórios, caracterizados como Território de Transformação, de Qualificação e de Preservação, nos quais estão abrigadas as zonas definidoras dos usos permitidos, regras de parcelamento e ocupação do solo.

No Território de Transformação foram desenhadas cinco zonas de uso que incluem tanto os parâmetros de coeficiente de aproveitamento, gabarito, limite de vagas para automóveis e incentivo à introdução do conceito de fachada ativa nos empreendimentos, pré-definidos no PDE tanto no denominado Eixo, região do entorno mais próximo dos eixos de transporte público coletivo, como no chamado Remanso, interior dos bairros mais adensados.

No Território de Qualificação foram estipuladas pela LPUOS seis zonas de uso que abrigam os parâmetros da região do Remanso, pré-definida no PDE.  Por fim, o Território de Preservação está composto de quatro diferentes tipos de zonas de uso e ocupação.

Todavia, os formuladores do Plano e da LPUOS não atentaram com o devido cuidado para o fato de que a construção da cidade é diretamente derivada da força empreendedora, que só se mobiliza para geração de novos negócios quando percebe atratividade no mercado.

Mantida a qualidade dos produtos residenciais, dimensões, acabamentos, amenidades, serviços e etc, que hoje estão em oferta no mercado e que foram concebidos e lançados sob a égide do antigo marco legal, as novas diretrizes estabelecidas pelo novo PDE penalizam sobremaneira a atratividade setorial para novos lançamentos, devido principalmente às restrições impostas nos coeficientes de aproveitamento dos terrenos nas diversas zonas e aos valores de outorga que devem ser pagos à prefeitura para permitir a expansão do potencial de construção nos terrenos.

Deste modo, o preço do terreno pago pelo empreendedor se dilui por um número menor de unidades residenciais, se as dimensões e outros atributos das unidades do projeto forem mantidos, o que necessariamente levará os preços de oferta para cima, ou de outro lado, em se mantendo o número de unidades do empreendimento implicará necessariamente na redução de suas dimensões e no encarecimento do preço por metro quadrado de cada unidade.

Em qualquer uma das situações, o que se busca é a manutenção do padrão de atratividade para o empreendedor, que de outra forma não haverá oferta nova de produtos no mercado residencial, o que pode implicar inclusive numa busca acentuada pelo estoque de produtos mais antigos.

Estudos do NRE-Poli indicam que pelo impacto do preço da outorga para preservar uma remuneração atrativa dos empreendedores será necessário acrescentar de 15 a 27% ao preço de hoje dos mesmos imóveis se fossem construídos segundo os ditames do novo PDE, (veja a Carta do NRE-Poli 37-14 em www.realestate.br ).

Em síntese, os maiores impactos do PDE e da LPUOS ocorrerão no público paulistano comprador de imóveis, seja porque pagará mais caro por um produto equivalente em termos de qualidade, interna e de localização, do que pagaria diante das regras da legislação anterior, seja devido ao pagamento de preço equivalente ao vigente anteriormente à sanção da nova legislação, para receber um produtor inferior, em termos de qualidade física intrínseca ou da sua localização dentro da malha urbana.