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O SISTEMA DE CLASSIFICAÇÃO DA QUALIDADE

O PROCESSO DE CLASSIFICAÇÃO DA QUALIDADE DE EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS do NRE-POLI funciona com base nos seguintes sistemas e rotinas:

[i] - Sistema de classificação:

É o instrumento que permite a classificação dos edifícios brasileiros de escritórios, sob o ponto de vista de seus usuários e de acordo com o estado dos principais atributos prediais detectados para o edifício em processo de classificação;

O sistema de classificação é operacionalizado através de dois mecanismos de apoio:

[i.1] - Matriz de atributos:

Construída a partir da opinião prevalente do mercado, é o instrumento que conduz a análise da qualidade do edifício de escritórios, da qual resulta uma pontuação, à qual está associada uma nota;

[i.2] - Escala de classificação:

Conforme o patamar da pontuação alcançada, o edifício em análise recebe uma classificação hierarquizada a partir das seguintes categorias: AAA, AA, A, BBB, BB, B e C, descritas a seguir:

Classe AAA: representa o topo da escala, compreendendo os empreendimentos que apresentam a mais alta qualidade, no que se refere aos padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais.  O edifício para ser certificado nessa classe deve ter projeto inovador, alto nível de tecnologia embarcada, excepcional padrão construtivo, preocupação com a qualidade do ambiente de trabalho, total controle do usuário sobre seu ambiente, atenção à imagem externa da edificação e localização de destaque dentro da malha urbana, este último atributo utilizado apenas na classificação regional.  Por conta do elevado grau de inovações de projeto e tecnologia embarcada, esta condição é considerada quase invulnerável, no sentido de que, decorrido o prazo de validade da classificação de 3 anos, é muito improvável que a condição competitiva do edifício seja adversamente afetada por evolução dos parâmetros empregados nos mercados de edifícios de escritórios para locação, em termos de materiais e processos construtivos, desenho arquitetônico, tecnologia disponível e estruturação organizacional das empresas.

Classe AA: classe que compreende os empreendimentos que apresentam qualidade muito alta com relação aos seus padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais, sendo que esta condição, decorrido o prazo de validade da classificação, não é significativamente vulnerável a previsíveis evoluções no mercado.  Nesta classe, os edifícios devem apresentar projeto com alguns elementos inovadores, padrão construtivo muito alto, preocupação com o ambiente de trabalho, bom controle do usuário sobre o ambiente e alguma preocupação com a imagem da edificação.  Durante o processo de certificação, o empreendimento deve apresentar uma condição ótima de aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes, sendo admissível a não incorporação de tecnologias ou atributos de projeto inovadores, por exemplo.

Classe A: os empreendimentos considerados nesta classe apresentam qualidade alta com relação aos seus padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais, entretanto, percebe-se a ausência total de quaisquer elementos de sistemas prediais inovadores, sendo também percebido que alguns  elementos de projeto arquitetônico que poderiam melhorar a qualidade do ambiente de trabalho não foram incorporados.  A aderência aos mais altos padrões é muito pouco vulnerável, mas ainda assim, decorrido o prazo de validade da classificação, essa aderência pode ser mais vulnerável, que a aderência das classes superiores, a previsíveis evoluções dos parâmetros empregados no mercado em termos de materiais e processos construtivos, desenho arquitetônico e tecnologia disponível no edifício.

Classe BBB: esta é considerada uma classe intermediária nas escalas e assim, os empreendimentos com esta classificação normalmente apresentam um bom padrão de qualidade construtiva, porém sem qualquer inovação, e identificam-se algumas falhas de projeto.  Normalmente neste caso, a qualidade do ambiente de trabalho, nas áreas privativas, vai pouco além das funcionalidades básicas de um edifício comercial.  Verifica-se uma boa aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes, porém, expirada a validade da classificação, essa aderência é provavelmente mais afetada adversamente, que a aderência das classes superiores, por avanços no setor de real estate.

Classe BB: verifica-se, nos empreendimentos desta classe um padrão de qualidade apenas regular, não se percebendo uma preocupação específica com relação à qualidade do ambiente de trabalho nas áreas privativas.  Além disso, são oferecidos serviços prediais básicos, sendo que o usuário típico tem pouco controle sobre as funcionalidades dos mesmos (conforto térmico, iluminação, etc).  Regular aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes.  Decorrido o prazo de validade da classificação, é provável que essa aderência seja fortemente afetada pelas evoluções no setor.

Classe B: os empreendimentos desta classe apresentam qualidade construtiva mínima e muito vulnerável.  Os atributos de projeto impedem que sejam realizadas intervenções no sentido de promover melhorias na qualidade do ambiente de trabalho.  O usuário não tem qualquer controle sobre a oferta de serviços prediais, os quais apresentam nível funcional suficiente para que o empreendimento opere em condições regulares, durante horários normais de trabalho.   Expirada a validade da classificação, é muito provável que esteja bastante obsoleto para usuários corporativos.

Classe C: esta classe abrange os edifícios que apresentam inadequação do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes.  O usuário não tem qualquer controle sobre os sistemas prediais, sendo usual a instalação de sistemas independentes, sem projeto ou integração planejada com o restante dos sistemas prediais.  O patamar de qualidade é altamente vulnerável.  Além disto, após o prazo de validade da certificação, é bastante provável que o edifício passe a ter qualidade desprezível e não mais se enquadre na escala de classificação.

Após ser submetido ao sistema de classificação, um relator elabora suas conclusões acerca da nota do edifício, a qual é avaliada pelo,

[ii] - Comitê de classificação:

Este Comitê de classificação avalia criticamente com as conclusões do relatório produzido, atestando ou contestando a recomendação de classificação do relator;

Com o parecer do relator endossado pelo Comitê de classificação, a rotina de classificação é concluída com a,

[iii] - Emissão do Relatório da Classificação da qualidade:

De acordo com o estado dos atributros de qualidade verificados no edifício, o Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, atesta a sua inserção numa das classes/categorias da escala de classificação de edifícios.