Classificação da Qualidade: Edifícios Corporativos

Classificação da Qualidade: Edifícios Corporativos

Para a realização do trabalho de Classificação da Qualidade para Edifícios Corporativos, o NRE-Poli avalia o estado dos atributos embarcados em um determinado edifício de escritórios. A atualização tecnológica e adequação da infraestrutura conforme a vocação do espaço construído, as facilidades e os anseios dos ocupantes para o desempenho profissional e empresarial figuram impreterivelmente entre esses atributos. Também são avaliadas a localização do ativo imobiliário e caracterização da vizinhança. Como parte do método desenvolvido pelo NRE-Poli, para a classificação, cada um desses atributos relevantes aos investidores, ocupantes e demais profissionais envolvidos, recebe uma pontuação. A somatória dessas pontuações gera um resultado que é aplicado em uma escala de classificação com a seguinte hierarquia: AAA, AA, A, BBB, BB, B e C.

Aos proprietários e investidores de ativos imobiliários, a Classificação da Qualidade para Edifícios Corporativos do NRE-Poli permite mensurar com mais precisão o desempenho médio particular de um edifício de escritórios específico, bem como o situa no seu ambiente de mercado contemporâneo. Sobretudo, embasa e facilita a formulação das estratégias de inserção competitiva do empreendimento classificado, seja na fase da sua formatação, seja em momentos de reposicionamento para a realização de novos negócios.

Aos ocupantes, sejam grupos empresariais nacionais, sejam multinacionais, a Classificação da Qualidade para Edifícios Corporativos do NRE-Poli permite realizar com mais precisão uma análise comparativa dos preços de locação e venda praticados no mercado. Fundamenta e beneficia com mais assertividade processos de tomada de decisões, que podem envolver mudanças estratégicas. Em ambiente de mercado que vivencia transformações cada vez mais rápidas e constantes, a escolha da sede de um escritório empresarial impacta diretamente na produtividade e no conforto dos profissionais, fatores determinantes para o bom desempenho e a competividade das empresas.

Aos arquitetos e projetistas, a Classificação da Qualidade para Edifícios Corporativos do NRE-Poli é reconhecida como importante referência no processo da necessária compreensão sobre as necessidades e os anseios atuais dos investidores, proprietários e ocupantes desses empreendimentos. Assim, se torna fonte de conhecimento relevante para a concepção de novos projetos, retrofits de edifícios ou requalificações de escritórios existentes.  

• Escalas de Classificação NRE-Poli

O método do NRE-Poli aplicado à Classificação da Qualidade de um edifício corporativo gera uma pontuação final. Esse resultado situa o empreendimento no ambiente de mercado brasileiro, conforme classificação hierarquizada, emitida nas categorias AAA, AA, A, BBB, BB, B e C, descritas a seguir:        

Classe AAA: representa o topo da escala, composto por empreendimentos que apresentam a mais expressiva qualidade, no que se refere aos padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais.  Para ser certificado na Classe AAA, o edifício deve ter projeto inovador, patamar excelente de tecnologia embarcada, excepcional padrão construtivo, preocupação com a qualidade do ambiente de trabalho, total controle do usuário sobre seu ambiente, atenção à imagem externa da edificação e localização estratégica na malha urbana, este último atributo utilizado apenas na classificação regional.  Por conta do elevado grau de inovações de projeto e tecnologia embarcada, a categoria AAA é considerada quase invulnerável no período previamente estabelecido como prazo de validade da Classificação da Qualidade para Edifícios Corporativos do NRE-Poli – três anos. Dado esse período da validade, até o momento da necessária renovação para auferir e atualizar a Classificação, é muito improvável que a condição competitiva do edifício previamente analisado seja adversamente afetada por evolução dos parâmetros empregados nos mercados de edifícios de escritórios para locação, em termos de materiais e processos construtivos, desenho arquitetônico, tecnologia disponível e estruturação organizacional das empresas.

Classe AA: classe que compreende os empreendimentos que apresentam qualidade muito alta com relação aos seus padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais, sendo que essa condição, decorrido o prazo de validade da classificação, não é significativamente vulnerável a previsíveis evoluções no mercado.  Na Classe AA, os edifícios devem apresentar projeto com elementos inovadores, padrão construtivo muito alto, preocupação com o ambiente de trabalho e bom controle do usuário sobre o ambiente. Durante o processo de classificação, o empreendimento deve apresentar uma condição ótima de aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes, sendo admissível a não incorporação de atributos de projeto inovadores, por exemplo.

Classe A: os empreendimentos considerados na Classe A apresentam qualidade alta com relação aos seus padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais, entretanto, percebe-se a ausência de elementos de sistemas prediais inovadores, sendo também percebido que alguns elementos de projeto arquitetônico que poderiam melhorar a qualidade do ambiente de trabalho não foram incorporados. A aderência aos mais altos padrões é muito pouco vulnerável, mas ainda assim, decorrido o prazo de validade da classificação, essa aderência pode ser mais vulnerável, que a aderência das classes superiores, às previsíveis evoluções dos parâmetros empregados no mercado em termos de materiais e aos processos construtivos, desenho arquitetônico e tecnologia disponível no edifício.

Classe BBB: é considerada uma classe intermediária nas escalas e assim, os empreendimentos com essa classificação normalmente apresentam um bom padrão de qualidade construtiva, porém sem qualquer inovação, e identificam-se algumas falhas de projeto. Normalmente, na Classe BBB, a qualidade do ambiente de trabalho, nas áreas privativas, vai pouco além das funcionalidades básicas de um edifício corporativo.  Verifica-se uma boa aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes, porém, expirada a validade da classificação, essa aderência é provavelmente mais afetada adversamente, que a aderência das classes superiores, por avanços no setor de Real Estate.

Classe BB: verifica-se, nos empreendimentos da Classe BB um padrão de qualidade apenas regular, não se percebendo uma preocupação específica com relação à qualidade do ambiente de trabalho nas áreas privativas. Além disso, são oferecidos serviços prediais básicos, sendo que o usuário típico tem pouco controle sobre as funcionalidades dos mesmos (conforto térmico, iluminação, entre outros). Verifica-se, ainda, regular aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes. Decorrido o prazo de validade da classificação, é provável que essa aderência seja fortemente afetada pelas evoluções no setor.

Classe B: os empreendimentos da Classe B apresentam qualidade construtiva mínima e muito vulnerável.  Os atributos de projeto impedem que sejam realizadas intervenções no sentido de promover melhorias na qualidade do ambiente de trabalho. O usuário não tem qualquer controle sobre a oferta de serviços prediais, os quais apresentam nível funcional suficiente para que o empreendimento opere em condições regulares, durante horários normais de trabalho. Expirada a validade da classificação, é muito provável que esteja bastante obsoleto para usuários corporativos.

Classe C: classe que abrange os edifícios que apresentam inadequação do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes. Na Classe C, o usuário não tem qualquer controle sobre os sistemas prediais, sendo usual a instalação de sistemas independentes, sem projeto ou integração planejada com o restante dos sistemas prediais. O patamar de qualidade é altamente vulnerável. Além disto, após o prazo de validade da classificação, é bastante provável que o edifício passe a ter qualidade desprezível e não mais se enquadre na escala de classificação.

• Contratação

A contratação do serviço de Classificação da Qualidade para Edifícios Corporativos do NRE-Poli inicia-se a partir da celebração de um contrato entre os proprietários do edifício a ser classificado, ou por profissional devidamente credenciado que possa em seu nome responder legalmente, e a Fundação para o Desenvolvimento Tecnológico da Engenharia – FDTE. Para estabelecer contato com o NRE-Poli, angariar informações necessárias e solicitar a cotação do valor do serviço, entre em contato com o NRE-Poli via e-mail realestate.poli@usp.br, indique no assunto da mensagem CONTRATAÇÃO CLASSIFICAÇÃO, ou faça contato telefônico: +55 (11) 3091.5247 || +55 (11) 2648.6540.

A partir da assinatura do contrato e respectiva contratação, o método de trabalho do NRE-Poli envolve necessariamente as seguintes etapas:

• Indicação do relator:

O relator, membro do Comitê de Classificação, constitui o canal principal do NRE-Poli para recebimento de informações a respeito do edifício em análise. O relator será seu contato formal com o NRE-Poli;

• Análise do edifício de escritórios pelo relator:

O relator visita o edifício para obter informações que, conjuntamente com os documentos que requisitará ao contratante, constitui o conjunto de informações necessárias para classificá-lo;

• Elaboração do relatório interno:

No relatório interno o relator registra suas constatações sobre o edifício visitado e sugere as classificações nacional e regional para o edifício.  Esse relatório é restrito ao Comitê de Classificação;

• Reunião do Comitê de Classificação:

As notas (nacional e regional) computadas pelo relator, com base na matriz de atributos, são submetidas ao julgamento do Comitê de Classificação composto por professores e pesquisadores do NRE-Poli;

• Elaboração do Relatório de Classificação da Qualidade:

O parecer final do Comitê de Classificação a respeito das notas (nacional e regional) do edifício constitui o julgamento do NRE-Poli a respeito da qualidade do produto, de acordo com o referencial da qualidade apresentado;

• Divulgação da Classificação:

A divulgação das classificações (nacional e regional) obtidas pelo edifício depende da autorização expressa do contratante: o NRE-Poli somente disponibilizará em seu site www.realestate.br a nota, ou somente a indicação de que o edifício está classificado, com autorização do contratante.

A Classificação da Qualidade atestada pelo NRE-Poli para um edifício corporativo tem prazo de validade de três (03) anos. O Relatório que é entregue ao cliente, de modo concomitante ao término do serviço prestado, contém explanação detalhada sobre os Fundamentos e o Processo do Sistema de Classificação do NRE-Poli.