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O SISTEMA DE CLASSIFICAÇÃO DA QUALIDADE

O PROCESSO DE CLASSIFICAÇÃO DA QUALIDADE DE CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS do NRE-POLI funciona com base nos seguintes sistemas e rotinas:

[i] - Sistema de classificação:

É o instrumento que permite a classificação dos condomínios logísticos brasileiros, sob o ponto de vista de seus usuários e de acordo com o estado dos principais atributos prediais detectados para o condomínio em processo de classificação;

O sistema de classificação é operacionalizado através de dois mecanismos de apoio:

[i.1] - Matriz de atributos:

Construída a partir da opinião prevalente do mercado, é o instrumento que conduz a análise da qualidade do galpão logístico, da qual resulta uma pontuação, à qual está associada uma nota;

[i.2] - Escala de classificação:

Conforme o patamar da pontuação alcançada, o galpão em análise recebe uma classificação hierarquizada a partir das seguintes categorias: AAA, A, B e C, descritas a seguir:

Classe AAA: representa o topo da escala, compreendendo os empreendimentos que apresentam a mais alta qualidade, no que se refere aos padrões construtivos e de tecnologia de armazenamento de mercadorias diversas.  O galpão para ser certificado nessa classe deve ter projeto para armazenagem altamente eficiente, elevado nível de tecnologia embarcada, excepcional padrão de flexibilidade, preocupação com a qualidade e segurança do ambiente de armazenagem, total controle do usuário sobre seu ambiente, atenção à imagem externa do condomínio e localização de destaque dentro da malha de transportes.  Por conta do elevado grau de inovações de projeto e tecnologia embarcada, esta condição é considerada quase invulnerável, no sentido de que, decorrido o prazo de validade da classificação de 3 anos, é muito improvável que a condição competitiva do galpão seja adversamente afetada por evolução dos parâmetros empregados nos mercados de condomínios logísticos para locação, em termos de materiais, processos logísticos, eficiência arquitetônica, tecnologia disponível e estruturação organizacional das empresas.

Classe A: os empreendimentos considerados nesta classe apresentam qualidade alta com relação aos seus padrões construtivos e de armazenagem, entretanto, percebe-se a ausência de elementos de sistemas prediais inovadores, sendo também percebido que alguns  elementos de projeto arquitetônico que poderiam melhorar a eficiência do ambiente de armazenagem não foram incorporados.  A aderência aos mais altos padrões é muito pouco vulnerável, mas ainda assim, decorrido o prazo de validade da classificação, essa aderência pode ser mais vulnerável, que a aderência da classe superior, a previsíveis evoluções dos parâmetros empregados no mercado em termos de materiais, processos logísticos, eficiência arquitetônica, tecnologia disponível no condomínio.

Classe B: esta é considerada uma classe intermediária nas escalas e assim, os empreendimentos com esta classificação normalmente apresentam um bom padrão de qualidade construtiva, porém sem qualquer inovação, e identificam-se algumas falhas de projeto.  Normalmente neste caso, a qualidade do ambiente de armazenagem, nas áreas privativas, vai pouco além das funcionalidades básicas de um galpão logístico.  Verifica-se uma boa aderência do estado detectado para os atributos do galpão aos mais altos padrões de construção vigentes, porém, expirada a validade da classificação, essa aderência é provavelmente mais afetada adversamente, que a aderência das classes superiores, por avanços no setor de logística.

Classe C: os empreendimentos desta classe apresentam qualidade construtiva mínima e muito vulnerável.  Os atributos de projeto impedem que sejam realizadas intervenções no sentido de promover melhorias na qualidade do ambiente de armazenagem. O usuário não tem qualquer controle sobre a oferta de serviços condominiais, os quais apresentam nível funcional suficiente para que o empreendimento opere em condições regulares, durante horários normais de trabalho. Expirada a validade da classificação, é muito provável que esteja bastante obsoleto para usuários corporativos.

Após ser submetido ao sistema de classificação, um relator elabora suas conclusões acerca da nota do galpão, a qual é avaliada pelo,

[ii] - Comitê de classificação:

Este Comitê de classificação avalia criticamente com as conclusões do relatório produzido, atestando ou contestando a recomendação de classificação do relator;

Com o parecer do relator endossado pelo Comitê de classificação, a rotina de classificação é concluída com a,

[iii] - Emissão do Relatório da Classificação da Qualidade:

De acordo com o estado dos atributros de qualidade verificados no galpão, o Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, atesta a sua inserção numa das classes/categorias da escala de classificação de condomínios logísticos.