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MANIFESTAÇÃO DO PROF. ROCHA LIMA SOBRE O PDE E A LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DA CIDADE DE SÃO PAULO

BREVE PREÂMBULO

Por tudo que se verifica e debate, fica a evidência, que já manifestei em artigos à época

da promulgação do PDE vigente, que estes dois instrumentos são "amadores" na sua

essência. O PDE carece de fundamentos e, na sua combinação com a LPUOS, servem

para induzir um desenho das edificações ao "sabor" dos que dominaram a confecção

desses documentos.

Proposta no Summit - discutir as alterações de determinados tópicos dos documentos,

particularmente da LPUOS.

 

A MANIFESTAÇÃO

Este tema tem sido colocado sob a ótica de um falso confronto: "não se trata de

proteger a sociedade contra os empreendedores imobiliários, mas sim de defender as

famílias, no sentido de oferecer habitações a preços compatíveis com a sua capacidade

de pagar e uma conformação urbana que facilite os deslocamentos privilegiados

residência - emprego e induza às centralidades" Provocar a ação dos empreendedores

para chegarmos a uma cidade melhor para nela viver.

 

1. COMEÇANDO DO LADO NEGATIVO: O QUE UM PDE E UMA LPUOS NÃO DEVEM

SER OU PRETENDER

  • servir de receptáculo para algum viés ideológico projetado sobre a questão das

edificações na cidade, especialmente as residências e sua localização relativamente aos

eixos de deslocamento privilegiados e às centralidades;

  • idem para os equipamentos que devem estar abrigados nas centralidades, para

complementar o desenho urbano;

  • fazer o conjunto das edificações da cidade "acobertar" uma ideia pré-concebida,

sem fundamento, sobre alturas, dimensões, atributos de qualidade, especificações.

Exemplificando: impor ou induzir lojas no térreo, número máximo de vagas de garagem,

dimensões das residências; dimensões de empreendimentos...;

  • desconhecer os parâmetros que caracterizam a capacidade de compra dos

diferentes segmentos da população e a prevalência da demanda em função das centralidades,

de modo a induzir um viés na oferta, que expulsa os segmentos de renda média,

que devem ter residência preferencialmente gravitando as centralidades,

para as periferias da cidade, ou para cidades dormitórios vizinhas;

  • induzir uma ocupação urbana assimétrica relativamente aos investimentos já

aplicados de infraestrutura de transportes, serviços e utilidades;

  • desenhar indiretamente as edificações

 

2. O QUE CONVÉM QUE UM PDE E UMA LPUOS RECONHEÇAM

  • que a atividade dos empreendedores de real estate resulta em benefício para a

cidade e a sociedade, porque corresponde a prover habitação e equipamentos para a cidade,

na medida das necessidades verificadas (a demanda) e que, em uma economia de mercado,

significa atividade de risco elevado, cujo prêmio do risco é baixo, tendo em vista que a liquidez dos produtos,

para atender necessidades e anseios das famílias, tem um forte bloqueio na capacidade de pagar;

  • que a lei deve atender à sociedade, no sentido de permitir que as cidades ganhem

qualidade para nelas se viver, e não servir de arma de confronto com o "inimigo" empreendedor de real estate,

estranhamente denominado de especulador imobiliário;

  • que ações de governo, que signifiquem dilatação de prazos para conceder direitos

de construir ou preço para obter o direito, resultam em acréscimo de preço das habitações,

o que serve para expulsar com maior agressividade as famílias de renda média,

cuja localização de habitação deveria ser na periferia das centralidades,

para a periferia das cidades ou para cidades dormitório na vizinhança;

  • igual efeito têm contrapartidas, que exigem agregar custos à implantação das

residências que, para o valor dos imóveis tem uma repercussão indireta eventual

ou mesmo nenhuma (preço sem lastro em valor);

  • entender que o empreendedor é o interlocutor natural do governo, não para

defender seu mercado e seus lucros. O empreendedor defende os custos do produto e,

ao fazê-lo, defende os preços mais adequados à capacidade de pagar das famílias.

Se reconhecermos que as famílias tendem a impor à decisão de compra da habitação anseios acima das necessidades,

diante de menores custos de produção, os empreendedores são capazes de melhorar os atributos dos produtos,

para facilitar a liquidez dentro do mercado, que é fortemente competitivo e desconcentrado.